דילן מסוארי - משרד עורכי דין

​

עסקת מכר/קנייה של דירה כרוכה בטיפול משפטי מקצועי ומדוקדק אשר יבחן את מצבו המשפטי האמיתי

של הנכס טרם מכירתו.

​

ההנחה הרווחת בקרב מוכרים הינה כי הידע שיש להם על הנכס ומצבו הפיסי "מספיק" בכדי לעשות חישוב. 

 

להלן מספר שאלות שעלולות לצוץ בבדיקת נכס:

​

1. האם הנכס בבעלות פרטית או שמא בחכירה (לרמ"י או קק"ל)?

2. במידה והנכס איננו רשום בטאבו האם קיימת חברה משכנת?

2. האם תיאורו הפיסי של הנכס תואם את מצבו הרישומי והתכנוני?

3. האם רשומה על הנכס הערה כלשהי, שעבוד, עיקול  או התחייבויות כלפי צד ג'?

4. האם על הנכס חלים חובות לעירייה? ארנונה, היטלי השבחה?

5. ככל שמדובר בבית משותף, האם קיימת מניעה או לחילופין מוטלת חובה כלשהי מכח הוראה בתקנון?

​

נושא לא פחות חשוב, כרוך בשאלת חלוקת התמורה המשתלמת בעד הנכס, מהם המועדים הראויים לתשלום?  האם הקונה לוקח משכנתא? האם רשומה משכנתא לטובת המוכר על הנכס? מהם מנגנוני ההגנה המשפטיים שנידרש לרשום בחוזה המכר בכדי להגן על כספו הקונה? 

​

נקודה חשובה: מצבו הפיסי של הנכס אינו משקף תמיד את מצבו הרישומי והמשפטי של הנכס.לאחר שבוצעו הבדיקות המשפטיות של הנכס,יש לבחון גם את הפן המיסויי שפעמים רבות נזנח שלא בצדק. 

​

 

מוכרים רבים נאלצים להתמודד בפני מצב "לא נעים" שהם מגלים כי הם חבים במס שבח אשר לא נצפה ותומחר מבעוד מועד.  

​

חיוב במס שבח תלוי במספר גורמים אשר משתנים ממוכר אחד למשנהו וחשוב להעלותם בפני המוכר:

1. האם זוהי דירתו היחידה של המוכר ובן הזוג?

2. האם מדובר בדירת ירושה? אם כן מתי נפטר המוריש?

3. האם מדובר בדירת מתנה? או בהעברה ללא תמורה?

4. האם קיים פטור מלא או חלקי על השבח?

5. מהם הניכויים שניתן לכלול להקטנת תשלום מס השבח?

6. האם הדירה הושכרה?

 

שיקולים אלו, הם רק חלק ממערכת הבדיקות הנדרשות בטרם ביצוע עסקת מכר/רכישה של נכס

האמור לעיל, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.

​