דילן מסוארי - משרד עורכי דין

 

אזרחים רבים בארץ מתגוררים בבניינים משותפים, די ישנים יחסית, שנבנו ללא מרפסות. בשלב מסויים אותם דייירים מעוניינים לשפר את תנאי מגוריהם ולהוסיף מרפסות בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע) אולם מגלים להפתעתם כי הם חבים בגין כך בהיטל השבחה.

 

דיירי בניין המעוניינים להוסיף מרפסות מגישים בקשה להיתר בניין מהועדה המקומית לתכנון ובנייה כחלק מהליך פרוצדורלי, לאחר הגשת הבקשה להיתר, הועדה המקומית דנה בהתנגדויות של דיירים, ככל שהוגשו, ואם אין "הפתעות" מאשרת הועדה המקומית את הבקשה להיתר, בתוספת תניות כאלו ואחרות. זהו ההליך על קצה המזלג.

 

עד כאן, הכל עבר חלק. אולם פעמים רבות הועדה המקומית לתכנון ובנייה מסייגת את הוצאת ההיתר, בתשלום היטל השבחה.

 

מהו אותו היטל השבחה? המקור לגביית היטל השבחה שואב את כוחו מהתוספת השלישית לחוק  התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק")

 

ההסבר מאחורי הרעיון לגביית היטל השבחה מובא בדברי המבוא להצעת החוק (הצעת חוק 1491): "היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני "עשיית עושר ולא במשפט", לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח."

סעיף 1(א) לתוספת  קובע כי  "השבחה" משמעותה - "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;"

 

ככל ודייר נהנה בפועל מעליית שווייו של נכס, בדרך כלל כתוצאה מאישור תב"ע (לדוגמא: תב"ע שפורסמה המאשרת הוספת בניית מרפסות, תב"ע שפורסמה המאשרת הרחבת דירה או בניית מחסן וכו') הרי הוא מחוייב בתשלום היטל השבחה אשר שיעורו נאמד כמחצית משווי ההשבחה.

 

נשאלת השאלה מתי הועדה המקומית רשאית לגבות את היטל ההשבחה? לצורך כך הגדיר החוק כי מועד גביית היטל ההשבחה יהיה במועד מימוש הזכויות על ידי בעל הנכס. .

 

"'מימוש זכויות', במקרקעין – אחת מאלה:

(1)    קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

(2)    התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;

(3)    העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט              העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם.

 

אחד מהמועדים השכיחים למימוש זכויות על פי החוק הוא בעת העברת הבעלות בנכס, ולכן במאמר מוסגר יצויין כי גם בעת העברת נכס ללא תמורה לקרוב ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה

מועד נוסף לחיוב בהיטל השבחה הוא בעת הוצאת היתר בנייה, כגון הוצאת היתר לבניית מרפסות.  דיירים רבים נאלצים להתמודד עם חיוב לא צפוי של דמי היטל השבחה שלא לקחו בחשבון בעקבות הוצאת ההיתר האמור.

 

מאחר וחיוב בדמי היטל השבחה נובע בין היתר, מאישור תכנית המשביחה את הנכס, כפי שצויין לעיל, הבסיס לחיוב בהיטל השבחה נובע פעמים רבות מתכניות ישנות שפורסמו לפני עשרות שנים, שאותן לא מקפידות הרשויות המקומיות לגבות ממי שהיו באותו מועד בו פורסמה התכנית הבעלים של הנכס , ומחייבות  לאחר שנים רבות בעלים אחר של הנכס.

 

לדוגמא: בשנת 1982 פורסמה תכנית מכחה רשאים דיירים של בניין לבנות מרפסות או לעשות הרחבה. במועד פרסום התכנית ראובן היה בעלים של דירה בתל אביב. ראובן מכר את הדירה בשנת 1988 לשמעון ולא חוייב ביטל השבחה, שמעון מכר את הדירה בשנת 2003 ליהודה וגם כן לא חוייב בהיטל השבחה. כעת יהודה מבקש להוציא היתר בנייה לבניית מרפסת. בבואו לקבל היתר בנייה, נדרש  יהודה לשלם היטל השבחה. האם גביית ההיטל מיהודה מוצדקת? התשובה לכך היא שלילית.

 

 אם גם אתם קבלת חיוב בהיטל השבחה, רצוי שלפני שתרוצו ותשלמו, תקבלו ייעוץ משפטי שיכול לחסוך לכם כסף רב.

 

האמור לעיל, איננו בגדר ייעוץ משפטי, ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי..